برنامه "Renova Centro": چه کسی برنده است و چه کسی در سالوادور؟

*به قلم جوائو پدرو نورونه ریتر

ما درک می کنیم که باید از کسانی که در شهر سرمایه گذاری می کنند، مراقبت کنیم، از این سرمایه گذار، این توسعه دهنده، این کارآفرین که یا در حال حاضر در شهر است، یا قصد دارد برای سرمایه گذاری به شهر بیایداین اظهار نظر، که در 7 آگوست 2024 توسط میلا پز ساکتون، رئیس دفتر توسعه اقتصادی، اشتغال و درآمد شهر سالوادور، در مصاحبه با "Ademicast" تکرار شد،پادکستوویدئوکه توسط انجمن مدیران شرکت‌های بازار مسکن ایالت باهیا (Ademi-BA) تولید شده و اهداف واقعی پشت برنامه "Renova Centro" را آشکار می‌کند. همانطور که شهرداری می‌گوید، هدف اصلی "چالش بزرگی که سالوادور با آن روبرو است، ایجاد و توسعه مسکن در مرکز تاریخی سالوادور" است، طبق گفته پز.

این دعوت به کسب و کارها و به طور خاص، به شرکت‌های ساخت و ساز، بهترین فرصت را فراهم می‌کند. انجمن مدیران شرکت‌های بازار مسکن ایالت باهیا (Ademi-BA) از سال 1975 به عنوان یک سازمان حرفه‌ای مرتبط با بخش ساخت و ساز، به ویژه در سالوادور، فعالیت می‌کند و از طریق چندین محور، از جمله "همکاری با دولت و سازمان‌های خصوصی"، طبق آنچه در کتاب خاطرات 30 ساله این سازمان ذکر شده است، فعالیت می‌کند.

"برنامه Renova Centro"، به گفته سخنگوی،یک برنامه شهری است که در پایان سال گذشته (2023) آغاز شد و هدف اصلی آن، ترویج جذب مسکن، سرمایه گذاری و بازسازی و جذب پروژه‌های مسکونی است... به ویژه در مرکز شهربه همین منظور، شهرداری شهر سالوادور طرحی را برای سیاست عمومی تدوین می‌کند که مزایای مالیاتی و مالی را برای ایجاد امکان‌پذیری فعالیت‌های ساخت‌وساز در یک منطقه چالش‌برانگیز - از نظر ساختمانی و به ویژه در منطقه CHS، به دلیل محدودیت‌های ساخت و ساز در یک منطقه حفاظت‌شده - فراهم می‌کند. در این مورد، تکنیک ساختمانی مورد تایید شهرداری،بازسازی¹است که شامل بازسازی و تطبیق یک ساختمان قدیمی یا فرسوده برای اینکه بتوان آن را به یک استفاده جدید تبدیل کرد، بدون نیاز به تخریب کامل آن است.

اما، در نهایت، Renova Centro چیست؟ چگونه کار می‌کند؟

طبق شرحSalvadorPar، شرکت دولتی که بخشی از دولت غیرمستقیم شهر سالوادور است.– به عنوان بخشی از مجموعه اقدامات برای کاهش "ماشین دولت" طبق دستورالعمل‌های لیبرالی، Renova Centro هدف خود را تحریک تولید مسکن و گردش افراد در CHS از طریق "مجموعه‌ای از مزایای برای ساختمان‌های فعال، افراد فیزیکی، سرمایه‌گذاران، شرکت‌های ساخت و ساز و شرکت‌هایی که می‌خواهند ملک‌ها را در مرکز تاریخی خریداری، بازسازی و بازسازی کنند" تعیین می‌کند.

بسته ی مشوق های مالیاتی در یک محدوده مشخص اعمال می شود که شامل محدوده ای بین محله های CHS، Comércio، Santo Antônio Além do Carmo، Água de Meninos و بخش هایی از خیابان Sete و Dois de Julho است، همانطور که در تصویر 1 نشان داده شده است.

به دلیل چالش‌های ساختمانی که پایداری اقتصادی این پروژه را تهدید می‌کند، به ویژه در مورد بازسازی یک خانه قدیمی یا هر ملک فرسوده در منطقه، شهرداری مجموعه‌ای از مشوق‌ها را به شکل معافیت مالیاتی ارائه می‌دهد. در مجموع، دولت 500 میلیون ریال را در طول 10 سال به عنوان معافیت مالیاتی اختصاص می‌دهد.

این مشوق مالیاتی شامل موارد زیر است: 1) معافیت‌ها؛ 2) کاهش مالیات‌ها و 3) اعتبار مالیاتی. برای کاهش هزینه‌های خرید، بازسازی و فروش املاک. برای مالیات انتقال بین‌زنده‌ای املاک، مالیاتی که بر انتقال مالکیت یک ملک در هنگام خرید/فروش اعمال می‌شود، در مورد ساخت، بازسازی، گسترش یا بازسازی در قالب بازسازی، هر دو سرمایه‌گذار (مخرب) و خریدار نهایی از آن بهره‌مند می‌شوند. در مورد مالیات بر مالکیت املاک شهری (IPTU)، شرکت ساخت و ساز در طول دوره ساخت معافیت کامل را دارد و خریدار خانه نیز به مدت 10 سال از این مالیات معاف است. همین موضوع برای مالیات بر خدمات (ISS) نیز صادق است، شرکت ساخت و ساز در طول ساخت یا بازسازی به طور کامل از این مالیات معاف است و پس از اتمام کار، نرخ مالیات ISS از 5% به 2% کاهش می‌یابد.

با این حال، مهم‌ترین مشوق به شکل اعتبار مالیاتی است. پروژه‌های مسکونی می‌توانند اعتبار برای شرکت ساخت و ساز ایجاد کنند که برابر با 50% قیمت خرید (املاک یا زمین) و تا 50% ارزش سرمایه‌گذاری در پروژه‌ها باشد، در حالی که پروژه‌های غیرمسکونی (که نیز در هر نوع بازسازی مهم هستند) می‌توانند از اعتبار مربوط به سرمایه‌گذاری در پروژه بهره‌مند شوند. برای دسترسی به اعتبار خرید، شرکت ساخت و ساز باید حداقل 60% فضای پروژه را به استفاده مسکونی اختصاص دهد، که این موضوع به وضوح قصد ایجاد یک بازار مسکن با ساکنین جدید در منطقه را نشان می‌دهد. در هر صورت، این اعتبارهای 50% ارزش خرید و پروژه را می‌توان برای جبران مالیات‌های شهری استفاده کرد یا می‌توان آن‌ها را مذاکره کرد (مانند ابزار Transcon).²).

این کار چگونه در عمل انجام می‌شود؟ به گفته وزیر Mila Paes، این یک روش برایبازپرداختفراهم شده توسط شهرداری سالوادور به شرکت توسعه املاک. یک سرمایه گذار یک ملک را به قیمت 1 میلیون دلار خریداری می کند و برای بازسازی آن، 1 میلیون دلار دیگر هزینه می کند. از آنجایی که 60 درصد از ملک برای بازار مسکونی، خانه‌ها، در نظر گرفته شده است، می تواند 500 هزار دلار به عنوان اعتبار برای خرید و 500 هزار دلار برای بازسازی دریافت کند. این مبلغ به طور مستقیم توسط شهرداری به شرکت توسعه املاک منتقل نمی شود، بلکه به عنوان اعتبار به آنها بازگردانده می شود تا در مالیات های شهری در فعالیت های دیگر شرکت توسعه املاک جبران شود، که می تواند حتی با سایر شرکت ها نیز مذاکره شود.

با دنبال کردن مسیر مشوق های مالیاتی برای تسهیل فعالیت های املاک در این منطقه، این برنامه شامل حذف مالیات بر ساخت و ساز (OODC) و همچنین اولویت در فرآیند صدور مجوز برای املاکی است که در این برنامه گنجانده شده اند، طبق گفته میلی پاس. این یک مسئولیت دیگر است که هدف آن تنظیم فعالیت های املاک در سطوحی است که با نظم شهری و حفظ محیط طبیعی و شهری سازگار است. OODC به عنوان ابزاری عمل می کند که به شرکت توسعه املاک اجازه می دهد با پرداخت، ساخت و ساز را فراتر از ظرفیت ساخت تعیین شده در منطقه ای که ملک در آن واقع شده است، انجام دهد.

با این حال، هیچ پروژه مسکونی لوکس، در چارچوب بازسازی یک محله و منطقه تاریخی، نمی تواند به ماندگاری یا "چرخش افراد" - همانطور که در اهداف برنامه پیش بینی شده است - بدون در نظر گرفتن سایر کاربردها و اشغال فضا، به جز مسکونی، دست یابد. در واقع، شهرداری نیز به شدت در بازگرداندن خدمات دولتی و افتتاح تجهیزات فرهنگی مهم مانند شهر موسیقی، خانه کارناوال باهیا، گالری بازار مدل و خانه داستان های سالوادور سرمایه گذاری کرده است.

طبق گفته وزیر مالیه، جووانا ویکتر، خدمات و تجارت تشویق می شوند تا در طبقه پایین (وجه فعال) استفاده شوند، به شرطی که شرکت توسعه املاک از کاربردهای پیچیده تری پیشنهاد دهد: "[...] پروژه هایی که در این منطقه، به ویژه تجاری، در مناطقی مانند طراحی، عکاسی، فناوری، مالی، ایجاد می شوند، از مالیات ISS (مالیات بر ارزش افزوده) برخوردار می شوند، به شرطی که در داخل این منطقه Renova Centro مستقر شوند.این واقعیت، تکرار ادعای جامعه‌شناس فرانسوی، کریستین توپالو، در تعریف "محله‌های لوکس" طبقه بالا است: آنها فقط به مرکزیت، دسترسی به جاده‌های شهری یا شبکه تجاری اهمیت نمی‌دهند، بلکه عمدتاً به استفاده‌های کیفی متفاوت، تجارت و خدمات پیشرفته، تجهیزات گران‌قیمت، که برای اکثر مردم قابل دسترس نیست، اهمیت می‌دهند.

چه کسی از Renova Centro سود می‌برد؟

در همان مصاحبه با Ademicast، میلا پز نتیجه می‌گیرد:"برخی از توسعه‌دهندگان ما را برای کسب اطلاعات مورد سوال قرار داده‌اند، و آنچه که از بازار شنیده‌ام این است که با Renova، حساب‌ها در حال جمع شدن است.”
سه ماه قبل از انتشار آن در Diário Oficial، شهردار برونو رِیس (تصویر 2) در دسامبر 2023، با بیش از 100 کارآفرینگروه بیزنس باهیا – به ریاست کارلوس فالکائو– که مدیران و کارآفرینان از بخش‌های مختلف اقتصاد شهر را نمایندگی می‌کند، برای ارائه برنامه "رنووا سنتر". "این برنامه"، توضیح داد شهردار، "هدف آن تسهیل زندگی برای کسانی است که می‌خواهند در اینجا کارآفرینی کنند. این مجموعه ای از محرک ها و مشوق های مالیاتی است که شامل اولویت برای تصویب پروژه ها نیز می شود.شهردار در این فرصت، تلاش های دولت محلی را برای سرمایه گذاری سنگین در "بازسازی" CHS، با بیش از 1 میلیارد ریال بودجه عمومی برای اجرای پروژه های زیرساختی و نصب تجهیزات، به یاد می آورد، اما "نیاز است که بخش خصوصی نیز در این امر مشارکت کند"، نتیجه می گیرد.

به نظر می‌رسد، این بازسازی، صرفاً تلاش برای تبدیل منطقه به فضایی مناسب برای کسب‌وکارهای توسعه‌دهندگان املاک در سالوادور است، کسانی که از دهه 70 میلادی، با تشکیل Ademi، به دقت این منطقه را زیر نظر دارند و در طراحی سیاست‌های شهری مشارکت می‌کنند. بازسازی ویرانه‌ها به فضایی مدرن، مجلل و لوکس، برای فروش به کسانی که توانایی پرداخت دارند. این هم تلاش برای انتقال منابع عمومی از طریق مشوق‌ها و معافیت‌های مالیاتی است، و هم تلاش برای برگزاری یک نمایشگاه بزرگ مسکن لوکس.

به نظر می‌رسد، پروفسور و پژوهشگررافائل آرانتس، در درستی خود در تعریف "رشد گرایش فعالیت دولتی به ایجاد محیط‌های مناسب برای کسب‌وکارها" به عنوان "نیلیبرالیزاسیون سیاست‌های شهری" است.در این مورد، Renova Centro، آنچه ضروری است را به انجام می‌دهد، طبق گفته لوکیو کوواریک، به "نقش دولت" در شهرسازی در یک کشور سرمایه‌داری و حاشیه‌ای: سرمایه‌گذاری در ارزش‌گذاری تفاضلی زمین، در این مورد، محدوده Renova Centro، با دولت به عنوان یک بازیگر مهم در فرآیند تملک و جدایی اجتماعی.

¹بررسی پرونده بازسازی در سالوادور در فرصت دیگری انجام خواهد شد.
²انتقال حق ساخت و ساز (Transcon)، به زبان ساده، ایجاد یک بازار زمین ایجاد شده بالاتر از محدودیت‌های ارتفاعی در یک منطقه خاص است. به عبارت دیگر، اگر یک توسعه‌دهنده بخواهد فراتر از محدودیت مجاز در یک محله خاص بسازد، باید این حقوق را از یک توسعه‌دهنده دیگر بخرد یا محدودیت استفاده نشده را از یک پروژه دیگر تحت مسئولیت خود منتقل کند.

*ژوانو پدرو نورونه ریتر، باستان‌شناس (UFBA)، کارشناسی ارشد در علوم اجتماعی (PPGCS-UFBA) و دکتری علوم اجتماعی (PPGCS-UFBA). سردبیر مجله دانشجویی علوم اجتماعی (PPGCS-UFBA) Prelúdios. عضو گروه تحقیقاتی Territory, Power and Social Inequalities، دستیار تحقیقاتی در Observatório das Metrópoles – Núcleo Salvador.

**این یک مقاله نظر است و لزوماً نمایانگر خط تحریری Brasil do Fato نیست.Brasil do Fato.