*Por João Pedro Noronha Ritter
“A gente entende que precisamos cuidar de quem investe na cidade, precisamos cuidar desse investidor, desse incorporador, desse empresário que ou já está na cidade, ou está chegando na cidade para investir”. A fala, reproduzida em sete de agosto de 2024 por Mila Paes Scarton, chefe da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Econômico, Emprego e Renda de Salvador, durante entrevista para a “Ademicast”, podcast e videocast produzidos pela Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA), evidenciam os verdadeiros objetivos por trás do Programa Renova Centro. Fica claro, na visão da prefeitura, que o “grande desafio que Salvador tem é a gente conseguir desenvolver a ocupação por habitações” no Centro Histórico de Salvador (CHS), conforme Paes.
O aceno ao empresariado e, mais especificamente, ao incorporador, não poderia ter um palco melhor. A Ademi-BA surge, desde a sua fundação em 1975, como entidade de classe vinculada ao setor da construção civil, sobretudo da capital baiana, atuando com algumas frentes, entre elas, com a “aproximação com o poder público e entidades privadas”, segundo consta no livro de memórias dos 30 anos da entidade.
“O Renova Centro”, continua a secretária, “é um programa municipal, lançado no final do ano passado (2023), que tem como objetivo e foco principal o fomento à atração de habitação, à investimento e requalificação e atrair empreendimentos de habitação […] principalmente, para a região do centro”. Para tanto, a Prefeitura Municipal de Salvador desenha a arquitetura de uma política pública que garante benefícios fiscais e tributários para tornar viável a atividade incorporadora em uma região tão desafiadora – do ponto de vista da construção como a região do CHS, sobretudo em razão dos limites construtivos impostos em uma área de preservação. Neste caso, a técnica construtiva incentivada pela prefeitura seria o retrofit1, que implica em uma reforma e adaptação de um imóvel antigo ou degradado para que ele possa ser requalificado em um novo uso, sem a necessidade de demoli-lo por completo.
Mas, afinal, o que é o Renova Centro? Como ele opera?
Segundo descrição da SalvadorPar, empresa de economia mista que integra a Administração Pública Indireta do Município de Salvador – fazendo parte do conjunto de medidas de enxugamento da “máquina pública” como manda o receituário neoliberal –, o Renova Centro tem como objetivo estimular a produção de moradia e a circulação de pessoas no CHS através de “uma série de benefícios para fachadas ativas, pessoas físicas, investidores, incorporadoras e empresas que desejam comprar, reformar e restaurar imóveis no Centro Histórico”.
O pacote de incentivos fiscais será aplicado em uma poligonal definida que compreende a área de abrangência entre os bairros do CHS, Comércio, Santo Antônio Além do Carmo, Água de Meninos e partes da Avenida Sete e Dois de Julho, conforme a imagem 1.
Em razão dos desafios construtivos que comprometem a viabilidade econômica deste empreendimento, no caso da reconstrução de um casarão antigo ou qualquer imóvel degradado no CHS, a Prefs oferece uma série de incentivos na forma de renúncia fiscal. Ao todo, o Executivo disponibilizará meio bilhão de reais em renúncia fiscal ao longo de dez anos.
O incentivo fiscal combina: 1) isenções; 2) remissões tributárias e; 3) créditos fiscais. Para se reduzir os custos de aquisição, reforma e comercialização dos imóveis. Para o Imposto sobre Transmissão Intervivos de Bens Imóveis (ITIV), tributo aplicado sobre a transferência de titularidade de um imóvel no momento da compra/venda no caso da construção, reforma, ampliação ou restauração na modalidade retrofit. Assim, são beneficiados tanto o investidor (incorporador) quanto o comprador final. No caso do Imposto sobre a Propriedade Predial Urbana (IPTU), a incorporadora tem isenção completa durante o período da obra, e o comprador da moradia fica isento deste tributo por dez anos. O mesmo se aplica para o Imposto Sobre Serviços (ISS), a incorporadora se vê completamente livre deste encargo durante a construção ou reforma, e após a conclusão das obras será concedida redução da alíquota de ISS de 5% para 2%.
No entanto, o incentivo principal aparece na forma de crédito fiscal. Os empreendimentos residenciais podem gerar um crédito para o incorporador correspondente ao valor de 50% do preço de aquisição (do imóvel ou terreno) e até 50% do valor investido nas obras, enquanto empreendimentos não residenciais – também importantes em qualquer requalificação desta natureza – têm acesso ao crédito sobre o investimento realizado na obra. Para acessar o crédito de aquisição, o incorporador deve destinar ao menos 60% da área do empreendimento ao uso residencial, o que deixa claro a intenção de criar um mercado imobiliário com novos moradores no CHS. Em todo caso, estes créditos de 50% do valor da aquisição e da obra podem ser utilizados para compensar tributos municipais ou podem ser negociados (como ocorre com o instrumento da Transcon2).
Como isso funcionaria, na prática? Nas palavras da secretária Mila Paes, seria uma forma de cashback providenciado pela Prefeitura de Salvador ao incorporador imobiliário. Um investidor compra um imóvel por R$ 1 milhão e, para reformá-lo, gasta mais R$ 1 milhão. Sendo 60% do imóvel produzido para o mercado residencial, moradias, ele pode receber R$ 500 mil de crédito pela compra, mais R$ 500 mil pela reforma. Esse valor total não é transferido diretamente pela Prefeitura ao incorporador, ele retorna em forma de crédito para ser compensado em tributos municipais em outras atividades do incorporador, que pode ser, inclusive, negociado com outras empresas.
Seguindo o caminho de incentivos fiscais para facilitar a atividade imobiliária na referida poligonal, o programa prevê a dispensa da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), além de prioridade no processo de licenciamento de imóveis enquadrados no programa, segundo Mila Paes. Trata-se, novamente, de outro encargo que visa a regulação da atividade imobiliária em patamares compatíveis com a ordem urbana e a preservação do ambiente natural e urbano. A OODC atua como instrumento que permite ao incorporador, mediante pagamento, construir acima do potencial construtivo definido na zona onde o imóvel está inserido.
Porém, nenhum projeto residencial de alto padrão, inserido em um contexto de requalificação de um bairro central e histórico, poderia almejar a permanência ou “circulação de pessoas” – como está previsto nos objetivos do programa –, sem considerar outros usos e ocupações do espaço, além do residencial. Afinal, a própria prefeitura tem investido fortemente na recentralização dos serviços da administração pública e a inauguração de importantes equipamentos culturais como Cidade da Música, Casa do Carnaval da Bahia, Galeria do Mercado Modelo e Casa das Histórias de Salvador.
Segundo a secretária da fazenda, Giovanna Victer, serviços e comércio são incentivados a serem utilizados no térreo (fachada ativa), desde que o incorporador proponha usos mais sofisticados: “[…] os empreendimentos que forem implantados, no caso comerciais, em algumas áreas como design, fotografia, tecnologia, financeiro, esses setores tem redução no ISS quando estiverem instalados dentro dessa poligonal do Renova Centro”. Fato que reitera a afirmação do sociólogo francês Christian Topalov ao definir os “belos bairros” das camadas superiores: não buscam apenas a centralidade, acesso às vias urbanas ou rede comercial, mas, sobretudo, usos qualitativamente diferentes, comércio e serviços sofisticados, equipamentos caros, inacessíveis à maioria da população.
Quem ganha com o Renova Centro?
Na mesma entrevista para a Ademicast, Mila Paes conclui: “alguns incorporadores já nos procuraram para tirar dúvidas, e o que eu tenho escutado do mercado é que com o Renova a conta tem fechado.”
Três meses antes da sua publicação em Diário Oficial, o prefeito Bruno Reis se reuniu (imagem 2), em dezembro de 2023, com mais de 100 empresários do Grupo Business Bahia – presidido por Carlos Falcão – que representa gestores e empreendedores de diversos segmentos do capital econômico da cidade, para apresentar o Programa Renova Centro. “Esse programa”, explicou o prefeito, “tem a missão de facilitar a vida de quem quer empreender aqui. Trata-se de um conjunto de estímulos e incentivos fiscais, que passa também pela prioridade para aprovação dos empreendimentos”. O chefe do executivo lembra, na ocasião, os esforços da administração municipal em investir pesado na “revitalização” do CHS, com mais de R$1 bilhão de dinheiro público destinado para execução de obras de infraestrutura e implantação de equipamentos, no entanto, “preciso que o privado chegue junto”, conclui.
A requalificação, ao que nos parece, não passa do esforço de tornar a região adequada aos negócios dos incorporadores imobiliários de Salvador que observam atentamente e participam do desenho das políticas urbanas desde a década de 70, com a formação da Ademi. Refazer das ruínas um ambiente moderno, requintado, sofisticado, para ser vendido a quem possa pagar. Esta é, a um só tempo, um esforço de transferência dos recursos públicos via incentivos e isenções fiscais, ao passo que busca realizar uma grande feira da moradia de alto padrão.
Ao que nos parece, o professor e pesquisador Rafael Arantes está certo em definir como neoliberalização das políticas urbanas a “crescente orientação da ação estatal para a criação de ambientes favoráveis aos negócios”. Neste caso, o Renova Centro dá corpo aquilo que é fundamental, segundo Lúcio Kowarick, ao “papel do Estado” na urbanização em um país capitalista e periférico: um investimento de intensa valorização diferencial da terra, neste caso, a poligonal do Renova Centro, tendo no Estado ator importante no processo de especulação imobiliária e segregação social.
1O caso dos retrofits em Salvador será melhor explorado em outra ocasião.
2Transferência do Direito de Construir (Transcon), de forma simplificada, é a criação de um mercado do solo criado acima dos limites de altura permitidos em uma dada região. Ou seja, se um incorporador deseja construir além do limite permitido em determinado bairro, ele deve comprar esses direitos de outro incorporador ou transferir o limite não utilizado de outro empreendimento de sua responsabilidade.
*João Pedro Noronha Ritter é Antropólogo (UFBA), Mestre em Ciências Sociais (PPGCS-UFBA) e doutorando em Ciências Sociais (PPGCS-UFBA). Editor-chefe da Revista Discente de Ciências Sociais (PPGCS-UFBA) Prelúdios. Membro do Grupo de Pesquisa Território, Poder e Desigualdades Sociais, Assistente de Pesquisa no Observatório das Metrópoles – Núcleo Salvador.
**Este é um artigo de opinião e não necessariamente representa a linha editorial do Brasil do Fato.