Aluguéis cada vez mais caros e difíceis de encontrar forçam um número cada vez maior de pessoas a se afastarem de regiões centrais na cidade do Rio de Janeiro. A oferta de imóveis para locação de longo prazo caiu 32% entre 2023 e 2026. Já nos últimos 12 meses, o aluguel no centro subiu 34%, seguido por Jardim Botânico (31,7%), Lagoa (26,1%), Botafogo (21,9%) e Vila Isabel (18,5%). Os dados são do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi Rio).
Um dos fatores que explicam essa alta é a disseminação do modelo de locação por curta temporada ofertado pelo Airbnb. Com ganhos mais altos do que o aluguel por tempo indeterminado, está cada vez mais difícil morar perto do trabalho e de áreas com mais infraestrutura.
“É preciso controlar a oferta de imóveis para turismo para evitar que o mercado de moradia permanente seja “sugado”, o que pressiona os preços para cima . É uma tentativa de atacar a raiz do problema, e não apenas a consequência – o preço”, explicam ao Brasil de Fato os pesquisadores Luiz César Queiroz e Nelson Diniz do Observatório das Metrópoles em entrevista por texto.
Eles ponderam que o uso de residências para curta estadia foi uma solução inicialmente bem vista porque democratiza o turismo, uma vez que o valor é mais baixo do que uma diária em hotel. No entanto, o modelo deixou de ser uma opção individual passou a operar como um grande negócio, favorecendo a especulação imobiliária em grande escala e a construção de prédios em áreas centrais destinados exclusivamente a esse tipo de locação, em vez de priorizar a população local.
Experiências internacionais
Recentemente, o prefeito Zohran Mamdani de Nova York fez bastante alarde com a proposta de congelamento de preços dos aluguéis. Uma determinação que os pesquisadores avaliam positiva, mas lembram que o que está em vigor é um conjunto de regras necessárias que se complementam.
“A cidade implementou regras restritivas em 2023, permitindo o aluguel temporário apenas de partes da casa e com o proprietário presente durante a estadia. Essa é uma forma de controlar o impacto, e não apenas um congelamento de preços”, pontuam.
Um problema existente em outras cidades como Paris, Amsterdã e Barcelona, onde foram implementadas medidas regulatórias. “Isso inclui a obrigação de registrar imóveis, limitar o número anual de diárias e definir regras claras para a atividade”, explicam os pesquisadores.
Entre os principais desafios para implementação dessas regras estão a pressão do mercado imobiliário e falta de estrutura estatal para a fiscalização.
Gentrificação
Os pesquisadores também pontuam que projetos urbanísticos de revitalização de áreas centrais podem alavancar um processo de “gentrificação”, quando a população local é expulsa dos seus locais de moradia, não por meio de remoções forçadas, mas pela impossibilidade de arcar com o custo de vida naquela região.
“É essencial que o projeto de revitalização inclua, de forma obrigatória, a construção ou manutenção de unidades habitacionais para a população de baixa renda. Instrumentos como as Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) podem ser usados para isso”, exemplificam.
Essa é a situação do Projeto Praça Onze Maravilha, enviado pelo poder executivo municipal e aprovado na Câmara de Vereadores. Não estão previstas remoções forçadas, mas a possibilidade de construção de prédios com muitos andares pode favorecer empreendimentos voltados à especulação imobiliária e a mudança do perfil socioeconômico da região.
Descentralização
Um dos fatores que promovem a busca por imóveis em determinada região é a capacidade de oferta de serviços, que muitas vezes estão limitadas a poucos bairros em uma cidade.
“Quando empregos, lazer e serviços se concentram no centro, a procura por moradia nesta região é altíssima. A oferta limitada (e o estímulo ao aluguel de temporada) faz com que os preços subam, expulsando quem não pode pagar”, avaliam os pesquisadores.
Para eles, descentralizar empregos e serviços pode ajudar a reduzir essa pressão e está entre as soluções estruturais para conter a alta dos aluguéis. A estratégia passa por estimular novos polos econômicos em bairros periféricos e em outras cidades, além de rever regras de zoneamento para ampliar a oferta de moradia, comércio e serviços em diferentes regiões. Um ponto de destaque é melhorar a oferta de transporte público para diminuir a “vantagem” de se morar no centro.
Os pesquisadores também defendem a construção de moradias populares em áreas que já contam com infraestrutura. A medida evitaria que a população de baixa renda fosse empurrada para regiões cada vez mais distantes e, ao mesmo tempo, contribuiria para uma ocupação mais equilibrada das cidades.
“Por último, a solução estrutural para a atual crise da moradia que assola as cidades brasileiras na forma de encarecimento dos preços imobiliários e dos aluguéis pressupõe a superação da dominância rentista das economias urbana e nacional. O rentismo incentiva o investimento especulativo de todo tipo, em detrimento da expansão do investimento produtivo, isto é, a reindustrialização das cidades e da nação“, conclui o coordenador do Observatório das Metrópoles, Luiz César Queiroz Ribeiro.