Morar – e morar bem – é essencial para o acesso à cidadania. Mas, para morar bem, não basta ter um teto: é preciso que a casa ofereça conforto, garanta a saúde e a segurança da família e esteja perto de escolas, trabalho, lazer e comércio. Quando essas condições não são cumpridas, a moradia entra no chamado déficit habitacional.
Segundo nota técnica da Codeplan [atual Instituto de Pesquisa e Estatística do DF], o Distrito Federal tem um déficit de cerca de 100.701 domicílios. Esse problema se concentra de forma acentuada nas regiões administrativas de média e baixa renda, como Brazlândia, Ceilândia, Planaltina, Riacho Fundo I e II, Samambaia, Santa Maria, São Sebastião e SIA. Desse total, estima-se que 81 mil são alugados e, entre os considerados próprios, 46% não possuem escritura pública.
Paralelamente, a demanda demográfica potencial por novos domicílios é de 105.317 unidades, sendo que a maior parte (63.738) viria de famílias com renda de zero a três salários mínimos.
A vulnerabilidade socioeconômica, portanto, é uma marca expressiva das centenas de milhares de pessoas que aguardam uma política de acesso à moradia.
Na Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal (Codhab-DF), a imensa maioria dos cadastros válidos permanece à espera: 87,7% (359.097 pessoas) estão habilitados e aguardam o benefício, enquanto apenas 12,3% (50.276) foram contemplados. O perfil financeiro de quem espera revela que 81% têm renda familiar de até dois salários mínimos, sendo que 57,1% sobrevivem com apenas um salário mínimo.
Essas pessoas enfrentam tempos de espera extremamente longos: mais da metade está na lista da Codhab há mais de dez anos. Enquanto aguardam o atendimento, a maior parte precisa continuar pagando aluguel ou taxa condominial – custos que pesam e muito, absorvendo até dois terços da renda familiar média. Outros são obrigados a dividir a moradia com outras famílias por extrema necessidade, o que traz não só desconforto, mas também riscos devido à superlotação.
A face mais extrema dessa vulnerabilidade, no entanto, está no expressivo crescimento da população em situação de rua nos últimos anos. Dados censitários do DF mostram que o total de pessoas vivendo nessa condição saltou de 2.939, em fevereiro de 2022, para 3.521, em fevereiro de 2025 – e a maioria (80%) é composta por pessoas negras.
O que impede o DF de avançar?
O problema não é falta de diagnóstico, mas entraves políticos concretos. O governo local descumpre o Estatuto da Cidade, não reserva uma porcentagem efetiva de habitação social nas diferentes centralidades urbanas – do Plano Piloto às principais Regiões Administrativas, cada qual com suas próprias dinâmicas de disputa territorial e especulação imobiliária.
Há ainda a Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap), empresa pública que historicamente atua como grande incorporadora e é amplamente reconhecida como o braço da especulação imobiliária no DF.
O modelo atual de urbanização é reconhecidamente predatório. Suas práticas geram grilagem de terras e ocupações ditas “ilegais” – que, ao contrário do que se difunde, não são praticadas apenas pelos mais pobres, mas por um recorte muito amplo de faixas de renda, incluindo as classes mais altas.
Acontece que a atuação do órgão fiscalizador, o DF Legal, recai muito mais sobre quem tem menor capacidade de se defender. A mensagem passada pelo Estado é clara e cruel: o errado não é ocupar terra pública; o errado é ocupar terra pública sem ter dinheiro.
Isso constrói uma cidade metropolitana em pleno processo de condominialização. A proliferação de amplas regiões muradas – verdadeiros enclaves – distancia a capital de sua vocação pública e compartilhada. Os muros, geralmente justificados pelo medo do outro desconhecido, favorecem uma sociedade separada em desafetos, alimentando ansiedades que, em vez de conter a violência, retroalimentam políticas públicas punitivistas e ineficazes.
Além disso, esse modelo legitima o uso acrítico – e muitas vezes ilegal – de tecnologias de vigilância privada sobre o espaço público, tratando quem está do lado de fora como um indesejável criminoso em potencial.
Especulação
Para além das dinâmicas locais, há entraves mundiais que afetam o acesso à moradia. Os aplicativos de aluguel por temporada, por exemplo, se naturalizaram como um segmento econômico de forte peso na financeirização da habitação. Quando um prédio de apartamentos sai do aluguel tradicional para o modelo “Airbnb”, a renda do proprietário aumenta (o que funciona como incentivo individual), mas o valor simbólico do prédio também sobe.
Um edifício de quitinetes que poderia abrigar jovens e pessoas de menor renda passa a ser associado a turistas, nômades digitais e executivos. Esse público não se diferencia só pela renda, mas pela estética e até pela identificação racial, mudando a cara – e o preço – de bairros inteiros.
Na prática, são potenciais moradias sociais que saem do mercado para servir a um público mais rico e favorecer investidores. O problema já tem regulação em países como a Holanda: Amsterdã proíbe fundos de investimento de adquirir imóveis de preços baixos e médios e exige que o comprador – pessoa física – habite o imóvel por pelo menos quatro anos.
No Brasil, ainda faltam debates sérios e amplos sobre uma regulação adequada dessas plataformas – algo essencial, dado o aumento do custo da moradia nas principais cidades, incluindo o DF. Também faltam alternativas tratadas com seriedade, sem espantalhos narrativos. É preciso considerar linhas de crédito acessíveis para novas habitações com maior diversidade social (contemplando classe, raça, gênero e diferentes conformações familiares). Mas, para além do crédito – que pode gerar endividamento –, é urgente pensar em regulação e congelamento de aluguéis para conter a especulação e evitar a gentrificação em bairros que passaram ou passarão por melhorias. E, de forma geral, não é mais possível debater moradia sem incorporar soluções urbanas mais ecológicas e integradas à natureza.
Por fim, um ponto fundamental: precisamos desenvolver modalidades de moradia social que não passem necessariamente pela propriedade privada. O estoque de moradias públicas, por exemplo, funciona para conter os valores especulativos no mercado privado em países como Áustria e Alemanha, além de garantir moradia estável ao inquilino. O valor pago ao Estado na forma de aluguel social – compatível com a renda familiar – pode ser revertido para um fundo destinado à ampliação e manutenção desse estoque. Há diversos exemplos de sucesso pelo mundo.
Mas todas essas soluções exigem um distanciamento radical do paradigma de que habitação é mercadoria ou ativo financeiro. É urgente pensar na moradia como um direito humano e social, capaz de garantir, de fato, a dignidade humana.
*Anie Figueira é doutoranda em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade de Brasília (UnB), integra o Grupo de Pesquisa TOPOS, Cosmópolis e Núcleo Brasília do INCT Observatório das Metrópoles.
*Lara Caldas é Arquiteta e Urbanista, Doutora em Ciência Política e pesquisadora do Núcleo Brasília do INCT Observatório das Metrópoles. Integra o grupo de pesquisa Geopolítica e Urbanização Periférica (GeoUrb).
**Este é um artigo de opinião. A visão da autora não necessariamente expressa a linha do editorial do jornal Brasil de Fato – DF.
Apoie a comunicação popular no DF:
Faça uma contribuição via Pix e ajude a manter o jornalismo regional independente. Doe para [email protected]
Faça uma sugestão de reportagem sobre o Distrito Federal, por meio do número de WhatsApp do BdF DF: 61 98304–0102
Siga nosso perfil no Instagram e fique por dentro das notícias da região.
Entre em nosso canal no WhatsApp e acompanhe as atualizações.